Omnis definitio in iure civili periculosa est:
parum est enim, ut non subverti posset

Sposoby zniesienia współwłasności

Instytucja współwłasności uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przywołanym aktem prawnym, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Do cech charakterystycznych współwłasności należy zaliczyć zatem jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje oraz niepodzielność wspólnego prawa. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 k.c.).

Współwłasność w częściach ułamkowych, w której każdemu współwłaścicielowi przysługuje udział w prawie własności określony ułamkiem, jest samoistnym stosunkiem prawnym. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (jest to jednak domniemanie wzruszalne). Warto przy tym dodać, co jest bardzo istotne dla potencjalnych współwłaścicieli, że każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Współwłasność łączna natomiast, w której nie wyróżnia się udziałów, jest zawsze stosunkiem prawnym związanym z innym stosunkiem prawnym – jego prawną konsekwencją. Współwłasność łączna nie jest instytucją jednolitą, każdy jej przypadek regulują przepisy szczególne, które ją ustanawiają. Istotnym jest, iż w tym wypadku brak jest możliwości swobodnego rozporządzania swoim udziałem we współwłasności.

Szczególnym rodzajem współwłasności jest tzw. współwłasność przymusowa. Jej charakterystyczną cechą jest niedopuszczalność jej zniesienia dopóty, dopóki trwa stosunek prawny, z którym ta współwłasność jest związana.

Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, dlatego jest ono możliwe w sytuacji, kiedy nie możemy dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami. Przed wystąpieniem z takim roszczeniem, powinniśmy jednak upewnić się, czy nie wyłączyliśmy takiej możliwości wcześniej w drodze umowy z pozostałymi współwłaścicielami, albowiem uprawnienie to może zostać wyłączone (na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne pięcioletnie okresy).

Istotnym jest też, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu i może zostać podniesione przez uprawnionego w każdym czasie.

Zniesienia współwłasności można dokonać w drodze umowny oraz poprzez zainicjowanie postępowania sądowego.

Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. W przypadku umowy o zniesienie współwłasności, ustawa nie przewiduje żadnej formy szczególnej. Jeżeli jednak przedmiotem umowy jest nieruchomość, to konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Gdy jednak nie możemy dojść do porozumienia ze wszystkimi współwłaścicielami, nie będziemy mogli skorzystać z umownego trybu zniesienia współwłasności i pozostanie nam jedynie tryb sądowy.

Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia rzeczy, które wszczynane jest na wniosek jednego ze współwłaścicieli. We wniosku należy m.in. dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Od takiego wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 1.000,00 PLN, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności opłata jest niższa i wynosi 300,00 PLN.

W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby. Są to: podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Podział fizyczny nie może zostać przeprowadzony, jeżeli byłby on sprzeczny z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. gdyby podział miał doprowadzić do likwidacji przedsiębiorstwa) albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (np. w przypadku podziału dzieła sztuki). W przypadku podziału fizycznego, sąd może orzec na rzecz określonych współwłaścicieli dopłaty pieniężne, mające na celu wyrównanie różnic pomiędzy przyznaną częścią rzeczy, a wysokością udziału w całej rzeczy.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli. Sposób ten umożliwia zachowanie przynajmniej jednemu ze współwłaścicieli prawa własności dotychczas wspólnej rzeczy. W tej sytuacji sąd powinien przyznać pozostałym dotychczasowym współwłaścicielom spłaty, będące równowartością ich udziałów.

Sąd może doprowadzić także do zniesienia współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej. Ma to miejsce przede wszystkim wtedy, kiedy wszyscy współwłaściciele złożą co do tego zgodny wniosek. Ponadto, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy, jeżeli rzecz nie może zostać podzielona, a okoliczności to uzasadniają.

Szczególne zasady znoszenia współwłasności zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym odnośnie współwłasności nieruchomości rolnych. Ogólnie rzecz ujmując, przy znoszeniu takiej współwłasności dąży się do uniknięcia rozdrobnienia gospodarstwa rolnego.

Jeżeli potrzebujecie Państwo pomocy w wykonaniu którejkolwiek z powyżej opisanych czynności - proszę o kontakt z moją Kancelarią.